ご自宅を有効活用して「有料老人ホーム」の入居一時金を作る方法
大きく分けると３つの方法があります。
・１つ目は 売却による資金作り
・２つ目は シニアリースバックによる資金作り
・３つ目は リバースモーゲージによる資金作り
それぞれ、目的やご自宅の状況により使い分けることが大切です。またサービスを利用できなかったり、思うように売却できないケースもあります。以下は首都圏及び近郊を前提とした一時金作りです。
１）売却よる一時金作り
有料老人ホームに住み替えにあたり一番シンプルに現金を作る方法です。しかし住み替え準備しながら、自宅を売却するために価格交渉や日程調整、入金状況を確認しながら、サービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームと入居準備を進めることはとてもハードルが高いです。
またマイホームの売却には次の問題が発生します。
❶マイホームなどの不動産の売却には時間がかかる。
✔気に入ったサービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームを見つけても、期限までに一時金などを納められないかもしれません。
❷マイホームを売却すると契約により決められた期日にマイホームから出ていかなければなりません。✔売却により一時金は作れますが、計画的に終の棲家（サービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホーム）を検討する時間や間違った選択すらするかもしれません。
「シニア住まい情報館 かんだ」では、売却とサービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームへの住替えを社内でワンストップで行うことができる仕組みがあります。住み替えのミスマッチや時間的課題を解決できる多くの利点があります。
２）シニアリースバックの活用
一般的なリースバックとはマイホームを売却した後、マイホームの買主と賃貸借契約を結び、賃借人としてマイホームに住み続ける仕組みです。簡単に言うと、不動産の売買と不動産の賃貸借を組み合わせた仕組みです。
例えば、皆さまがリースバックの仕組みを使い、マイホームを売却のうえ、2年間の賃貸借契約を結んだとします。皆様はマイホームの売却により現金を得ることができます。これにより、高齢者は入所一時金に充てる現金を確保することができます。
また、2年間マイホームを賃借しているので、マイホームに住みながら、ゆっくり高齢者ホームを検討することができます。しかし、現金化した一時金は減少していきます。ご高齢者が目的意識を持たずに、現状を変えたくない、また目先の一時金欲しさにリースバックを利用するのは、危険があります。２年間の家賃を考えるとその後の住替え先の費用が減ってしまうのです。
しかし住み替えを前提とし、適切な期間でそれを実現することができればそれが１番良いかもしれません。神田土地建物 シニア住まい事業部では、従来のリースバックを住み替えサービスと一体化することで、なるべく一時金の目減りを抑え、失敗しない終の棲家への住み替えを実現するため、新サービスを2023年9月より開始します。
当社の「シニアリースバックプラン」は、一人暮らしのご高齢者や高齢ご夫婦が、要支援や要介護状況になっても、快適で安心して過ごすことが可能な、終の棲家を選ぶことができることを最優先に考えたサービスです。「シニアリースバックサービス」は、身体状況や現在の生活スタイルなどに合わせた住替え検討期間を設定、サービス期間は、「１２０日間、１８０日間、３６０日間」プランの中から選べます。一大イベントである住み替えを本人の負荷をかけずに行うことができるサービスです。スムーズな住み替えだけでなく、高齢期の心配事も一緒に解決できる仕組みを利用することができます。
このように、当社のシニアリースバックの仕組みを使えば、マイホームを資産として活用しつつ、無理なく計画的に資金計画をし「高齢者向け賃貸やサービス付き高齢者向け住宅、介護付き老人ホーム」への住み替えを実現することができます。また「オプションパック」（月額3,960税込み）を追加することで、住替えまでに行わなければならない不用品処分や引越しまで安心してサポートを受けることが可能です。また、介護を受けられている方などは、当社担当者がケアマネジャーと連携し在宅介護の終了時期や現在の身体状況を把握し無理のない住替え準備をいたします。
３）リバースモーゲージの活用
リバースモーゲージは、自宅を担保に貸付けを受ける仕組みです。年金、現金、預貯金などの金融資産を十分に保有していないご高齢者世帯が、融資限度額が上限に、借入れをすることができます。亡くなった後返済を行います。
今の生活を維持しながら自宅を手放さずに住み続けることができます。実施主体は自治体などと民間の銀行・信託銀行などがあります。年金方式の貸付けと目的ごとの一括方式貸付けなどがあります。毎月の返済が、利用した分の利息だけである点も大きな特徴です。高齢者がリバースモーゲージを利用する際の課題についてまとめてみました。親族様（推定相続人）との協力が必要不可欠ですね。
課題1 高齢者本人が商品内容を十分理解できるだけの行為能力を備えているか？
✓任意代理人や任意後見人の助力や推定相続人の同意などが考えられる。推定相続人の同意を要件としている金融機関もある。
課題2 貸付限度額や評価額見直しが必要となるが本人は身体的に対応できるか？
✓契約内容などの見直しや極度額の年１回の見直しなどがある。返済などの対応が可能な推定相続人、代理人・後見人など支援者をたて継続的に支援をお願いする必要がある。
課題3 リバースモーゲージについて推定相続人への説明はできているか？
✓借主の死後に遺族との間で紛争が生ずることを防止するためが推定相続人の同意をとる必要がある。親族の同意をすぐにとれなかったり、時間を要する場合もある。必要な資金を必要な時期に用意できない場合を想定し、検討当初から親族と資金計画、ライフプランなどを一緒に検討する必要がある。
課題4 担保不動産の価値が下落したときの影響について理解できているか？
✓担保不動産の価値が下落すると貸出限度額が減少することとなる。貸付額の合計が貸出限度額（評価額の貸付割合）に達したときには、資金確保ができなくなる。シニアライフプランを１０年先まで概算シュミレーションをしておくことが重要である。
課題5 長寿命化により貸付額の合計が、貸出限度額に達したときの影響について理解できているか？
✓貸付額の合計が貸出限度額（評価額の貸付割合）に達したときには、資金確保ができなくなる。自宅の所有権を手放す時期やリバースモーゲージ解除の時期など当初から検討しておく必要がある。途中判断能力がなくなる場合も多く、契約当初から任意後見契約、任意代理契約、見守り契約、死後事務委任契約などを結んでおく必要がある。
課題6 金利上昇したときの影響について理解できているか？
✓変動金利による融資の場合が多いため、金利が上昇すると月々の支払い額が増える。医療介護自己負担が年々増加するなかで、資金計画が圧迫される可能性がある。先が見通せないため短期（1年～3年）の住替えを準備しておくことが重要である。このように、高齢期の住み替えにあたり、ご自宅の有効な活用方法を誤ると取り返しのつかない状況に陥ることもあります。
ご自宅を活用した上手な住み替えをお考えの方は、下記までご連絡ください
「神田土地建物 シニア住まい事業部 しおざわ 」
相談ダイヤル ０３－３２９１－４０７０
ベテランスタッフがおひとりおひとりに合った資金作りをお手伝いいたします